Форма и реквизиты закладной

Но когда существуют два различных документа (закладная и договор об ипотеке и закладная и обеспеченное ипотекой обязательство), вполне возможна ситуация, при которой данные, содержащиеся в них, по какой-либо причине не совпадают. Отсюда возникает вопрос, как быть в таких ситуациях и какой документ должен применяться?

Закон об ипотеке дает ответ на этот вопрос, хотя он и не является вполне однозначным. Пункт 4 ст. 14 Закона устанавливает, что «при несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, если ее приобретатель в момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии. Это правило не распространяется на случаи, когда владельцем закладной является первоначальный залогодержатель».

Таким образом, закон устанавливает правило, в соответствии с которым защищается приобретатель закладной, не являющийся первоначальным ее держателем (владельцем). В литературе по отношению к приобретателю закладной, не знавшему о различиях между закладной и договорами, права по которым удостоверяются закладной, используется также термин «добросовестный приобретатель».

Однако, как нам кажется, термину «добросовестный приобретатель», установленному ГК РФ, придается несколько иное значение. Этот термин используется при определении возможности собственника истребовать свое имущество из чужого владения, и добросовестным приобретателем в данном случае будет являться лицо, которое приобрело имущество у лица, не имевшего права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель). Так добросовестным приобретателем закладной было бы лицо, приобретшее закладную у лица, не являющегося законным владельцем закладной, не зная и не имея возможности узнать, что данное лицо не является законным владельцем закладной, у которого есть все полномочия передать законные права по закладной. Однако приобретателем, который не знал о несоответствии закладной договору об ипотеке и (или) обеспеченному ей обязательству, может быть как добросовестный приобретатель, в понимании ГК РФ, так и недобросовестный приобретатель.

Правило Закона об ипотеке, устанавливающее защиту приобретателя закладной, не знавшего и не имевшего возможности узнать, что условия, содержащиеся в реквизитах закладной, не соответствуют содержанию договора об ипотеке и обеспеченного ипотекой обязательства, исходит из того, что такой приобретатель не участвовал в составлении ни одного из вьппеназванных договоров. Более того, Закон об ипотеке не требует, чтобы приобретатель закладной удостоверился в соответствии закладной какому-либо из удостоверенных ей обязательств. Все чего требует Закон об ипотеке, это чтобы приобретатель закладной убедился, что права лица, передающего права по закладной, основываются на последней передаточной надписи и на непрерывном ряде имеющихся на закладной предыдущих передаточных надписей. Следовательно, вполне разумно не возлагать возможные отрицательные последствия несоответствия закладной одному или обоим из удостоверенных ей обязательств на приобретателя закладной за исключением случаев, когда такой приобретатель был осведомлен о подобном несоответствии. В этом случае, естественно, бремя доказывания осведомленности приобретателя будет лежать на заинтересованном лице, которое пожелает опровергнуть презюмируемую неосведомленность приобретателя о таких расхождениях.

Также понятно, что данное правило не должно распространяться на первоначального залогодержателя, который участвовал в составлении договора об ипотеке и обеспеченного ипотекой обязательства и, следовательно, должен знать о любых несоответствиях этих двух обязательств и условий, содержащихся в реквизитах закладной.

При этом Закон об ипотеке абсолютно правильно говорит именно о первоначальном залогодержателе, а не о первоначальном держателе закладной, так как первоначальный держатель закладной может быть спутан с первоначальным держателем новой закладной, выданной взамен аннулированной, который, естественно, не является первоначальным залогодержателем и на которого распространяется правило, установленное в п. 4 ст. 14 Закона.

Однако, Закон не дает четкого ответа на вопрос о том, какой документ имеет преимущественную силу в случае, если законным владельцем закладной является первоначальный залогодержатель, или в случае, если было доказано, что иной законный владелец закладной знал или должен был знать о несоответствии положений закладной и договора об ипотеке и (или) обеспеченного ей обязательства.

Так, по мнению B.C. Бурова, «в данной ситуации суд должен с учетом конкретных обстоятельств дела, действий сторон, их деловой переписки и иной официальной документации, обычаев делового оборота и тому подобное установить истинную волю сторон и сообразно с соответствующими выводами решить вопрос о приоритете того или иного документа».