Условия действительности договора купли-продажи жилых помещений

Для того чтобы договор купли-продажи жилого помещения (как и в целом сделки с жилыми помещениями) был действителен, требуется соблюдение целого ряда условий. Во-первых, необходимо, чтобы содержание сделки не противоречило закону. Недопустимы, в частности, сделки, направленные на отчуждение объектов общего пользования многоквартирного дома (например, технического подвала) либо квартиры (например, кухни). Во-вторых, необходимо наличие у сторон правоспособности и дееспособности. В-третьих, необходимо, чтобы отчуждателю жилое помещение принадлежало на праве собственности. Если отчуждателем выступает государственная или муниципальная организация, то жилое помещение должно принадлежать: государственным и муниципальным предприятиям на праве хозяйственного ведения; государственным и муниципальным учреждениям, а также казенным предприятиям на праве оперативного управления. Правомерное владение, пользование и распоряжение жилым помещением подтверждается правоустанавливающим документом. К примеру: договор продажи, договор передачи и др. В-четвертых, необходимо, чтобы волеизъявление участника сделки соответствовало его действительной воле, т.е. должно быть правильное понимание сделки и ее совершение должно быть добровольным. В-пятых, необходимо письменное оформление указанных сделок. В-шестых, обязательна государственная регистрация по месту расположения жилого помещения. Если сделка направлена на отчуждение одной стороной жилого помещения и соответственно приобретения другой, то право собственности у приобретателя жилого помещения возникает с момента государственной регистрации сделки и (или) перехода права.

При отступлении от названных условий сделка считается недействительной.

Следует отметить, что наиболее распространенным видом недействительных сделок с недвижимостью в жилой сфере по мотиву нарушения законодательства о приватизации являются сделки, в которых при приватизации не учитывались права третьих лиц (в первую очередь, несовершеннолетних). Впоследствии такие помещения перепродавались несколько раз. При предъявлении соответствующих исков такие сделки объявлялись судом ничтожными как не соответствующие закону или иным правовым актам (ст. 168 ГК).

Сделка, недействительная в силу признания ее таковой судом, признается оспоримой. Например, сделки, совершенные ограниченно дееспособными либо несовершеннолетними от четырнадцати до восемнадцати лет (ст.ст. 175 и 176 ГК), совершенные под влиянием насилия или угрозы (ст. 179 ГК).

Сделка, недействительная в независимости от судебного решения, является ничтожной. Например, сделки, совершенные недееспособными либо не достигшими четырнадцати лет (ст.ст. 171 и 172 ГК), сделки, совершенные без намерения создать соответствующие правовые последствия (п. 1 ст. 170 ГК).

ГК в ст. 168 устанавливает принцип отнесения сделок к той или иной категории недействительности, если закон не указывает на оспоримость, сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам, признаются ничтожными.

Рассмотрим пример. В данном случае при признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным, не приведение судом сторон в первоначальное положение повлекло вынесение незаконного решения. 16 ноября 2007 г. М. обратилась в суд с иском к Г. и В. о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным. В обоснование заявленных требований указала, что 25 июля 2007 г., находясь в болезненном состоянии и не контролируя свои действия, она выдала на имя Г. генеральную доверенность на право продажи принадлежащей ей квартиры. Г. от ее имени 4 сентября 2007 г. продал квартиру В. При этом оба ответчика были осведомлены о том, что истица состоит на учете в Сахалинской областной психиатрической больнице. Денежные средства от продажи квартиры Г. ей не передал. По этим основаниям М. просила признать недействительным договор купли-продажи названной квартиры от 4 сентября 2007 г. Решением Южно-Сахалинского городского суда от 18 сентября 2008 г. исковые требования удовлетворены частично. Признаны недействительными доверенность от 25 июля 2007 г., выданная Г. на продажу квартиры, договор купли-продажи названной квартиры от 4 сентября 2007 г., заключенный между М. и В., а также договор купли-продажи квартиры от 24 сентября 2007 г., заключенный между В. и К. В удовлетворении исковых требований о признании недействительными свидетельств о регистрации права собственности и истребовании имущества из чужого незаконного владения судом отказано. Определением судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 2 декабря 2008 г. решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований отменено и в этой части вынесено новое решение, которым они удовлетворены. Признано недействительным зарегистрированное за К. право собственности на спорную квартиру. На К. возложена обязанность передать квартиру во владение, распоряжение и пользование М. В остальной части решение суда оставлено без изменения. В надзорной жалобе К. просил отменить решение суда первой инстанции и кассационное определение, направить дело на новое рассмотрение. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 29 декабря 2009 г. жалобу удовлетворила, указав следующее. Если сделка признана недействительной на основании ст. 177 ГК, соответственно применяются правила, предусмотренные абз. 2, 3 п. 1 ст. 171 ГК, т.е. каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах. Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны. Признавая недействительными договор купли-продажи спорной квартиры от 4 сентября 2007 г., а также последующий договор купли-продажи этой же квартиры от 24 сентября 2007 г., по основанию, предусмотренному ст. 177 ГК, суд первой инстанции исходил из того, что истица на момент выдачи 25 июля 2007 г. доверенности не была способна понимать значение своих действий и руководить ими, что подтверждается выводами судебно-психиатрической экспертизы. Признав недействительными вышеназванные договоры купли-продажи спорной квартиры, суд первой инстанции не решил вопрос о возврате квартиры М., а К. уплаченных при заключении договора денежных средств, т.е. не применил двухстороннюю реституцию, нарушив тем самым их права и интересы. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ решение суда от 18 сентября 2008 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 2 декабря 2008 г. отменила.