Возникновение и прекращение договора аренды

По установленному в ГК РФ положению, договорные отношения возникают, как правило, с момента, когда договор считается заключенным. Он уже заключен, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В соответствии с действующей гражданско-правовой доктриной существенными условиями являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В науке гражданского права они условно подразделяются на нормативно-обязательные (требуемые в силу правовых актов) и индивидуально- обязательные условия (появляющиеся в договоре по требованию хотя бы одной из сторон).

Предметом договора аренды, как уже отмечалось, является индивидуально-определенное имущество, передаваемое о временное владение и пользование или во временное пользование.

Помимо предмета договора других существенных условий, общих для всех видов договоров аренды установить не удалось. Предмет договора аренды является существенным условием договора аренды, в равной степени, как и всякого иного гражданско-правового договора. В ГК РФ установлено правило: в договоре аренды под страхом признания его незаключенным должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п.3 ст. 607 ГК РФ). Как отмечал В.В. Витрянский, «данное положение относится лишь к объекту аренды, и им не исчерпываются существенные условия договора аренды, как это нередко принято считать в юридической литературе. Для признания договора аренды заключенным от сторон действительно требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие об имуществе, являющемся объектом аренды. Все остальные условия, относящиеся к предмету договора, могут быть определены в соответствии с диспозитивными нормами, содержащимися в ГК РФ».

Для отдельных видов договора аренды в законодательстве России установлены дополнительные существенные (необходимые) условия, нарушение которых влечет за собой недействительность договора. Для договора аренды зданий и сооружений таким существенным условием является размер арендной платы (ст. 654 ГК РФ), при отсутствии условия о размере арендной платы договор считается незаключенным.

Поскольку договор аренды является возмездным выплата арендной платы признается обязательным требованием данного договора, однако, по общему правилу, конкретный размер наемной платы может быть и не указан в договоре, а определяется по условиям п. 3 ст. 424 ГК РФ.

Для определения порядка и сроков внесения арендной платы в этих случаях используются порядок и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ст. 614 ГК РФ).

В отличие от этого общего правила в соответствии со статьей 654 ГК РФ для договора аренды зданий и сооружений размер арендной платы должен быть предусмотрен в договоре под угрозой признания договора незаключенным.

Для договора аренды участков лесного фонда размер арендной платы признается существенным (необходимым) условием. Помимо него в соответствии со статьей 33 Лесного кодекса РФ в договоре аренды участков лесного фонда должны быть также указаны такие существенные условия как: