Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства

4. Договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок в связи с отсутствием у залогодателя права собственности на этот участок

Коммерческий банк обратился в арбитражный суд с иском к товариществу с ограниченной ответственностью (залогодателю) об обращении взыскания на заложенное нежило ездание.

Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано со ссылкой на пункт 3 статьи 340 ГК РФ, согласно которому ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание. Суд кассационной инстанции решение отменил по следующим основаниям. Между коммерческим банком и товариществом заключен договор о предоставлении последнему кредита, который обеспечивался договором о залоге нежилого здания. В связи с отсутствием у заемщика денежных средств кредитор реализовал свое право обращения взыскания на заложенное имущество. Нотариальное удостоверение договора о залоге и его государственная регистрация подтверждены документами. Кроме того, определено, что собственник заложенного здания владеет земельным участком, на котором оно расположено, на праве бессрочного пользования в соответствии с государственным актом, выданным в установленном порядке.

При таких обстоятельствах ссылка суда первой инстанции на пункт 3 статьи 340 ГК РФ является неправомерной.

Согласно пункту 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации правила Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, применяются к залогу, возникающему на основании закона, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Такие правила содержатся в части 3 статьи 69 названного Федерального закона. Из нее следует, что на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое здание лицо, приобретающее это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

Аналогичный подход к решению данного вопроса содержится в статье 37 Земельного кодекса. Кроме того, совместным постановлением Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в тех случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок.

5. Если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором она находится, на правах аренды, к покупателю переходит право на аренду той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным постановления земельной административной комиссии о наложении на него штрафа за самовольное занятие земельного участка.

Свои требования истец обосновал тем, что расположенное на указанном земельном участке здание он приобрел в собственность по договору купли-продажи и в соответствии со статьей 552 ГК РФ вправе пользоваться земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал со ссылкой на отсутствие у общества правоустанавливающих документов на земельный участок, в силу чего оно не может считаться надлежащим его пользователем.

Суд кассационной инстанции решение отменил, дело передал на новое рассмотрение по следующим основаниям.