Содержание договора ипотеки

Суды достаточно часто обсуждают вопрос о том, каким образом должна быть осуществлена индивидуализация предмета ипотеки. Так, в одном из дел окружной суд признал, что "ссылка в договоре о залоге на кадастровый номер земельного участка и свидетельство о государственной регистрации права аренды (предметом ипотеки в данном деле было право аренды земельного участка. - Р. Б.) на данный земельный участок позволяют со всей очевидностью определить, право аренды какого конкретно земельного участка передается в залог, а также его характеристики"

В одном из дел окружной суд констатировал, что в договоре ипотеки отсутствовало указание на местонахождение заложенного имущества - гаража, в связи с чем договор был признан незаключенным. Особенностью фактических обстоятельств этого дела являлось то, что договор залога гаража не только не содержал указание на местонахождение заложенного имущества, но и вообще не был зарегистрирован. Таким образом, у суда было более чем достаточно правовых оснований для того, чтобы констатировать отсутствие у договора какой-либо юридической силы. В случае же, если договор ипотеки был зарегистрирован в установленном порядке, оснований признавать его незаключенным по причине отсутствия местонахождения заложенного имущества, на наш взгляд, у суда не будет, потому как техника государственной регистрации договора ипотеки и ипотеки как обременения такова, что индивидуализация (в том числе и по местонахождению) заложенного имущества всегда будет налицо.

Предметом залога может быть только недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в установленном законом порядке. В случае если будет установлено, что права залогодателя на предмет залога не зарегистрированы в ЕГРП, договор ипотеки должен быть признан недействительным. Это требование относится и к залогу права аренды недвижимого имущества.

В одном из дел суд, рассматривающий спор об обращении взыскания на заложенное имущество, установил, что, "определяя недвижимое имущество, передаваемое в залог, стороны в договоре об ипотеке установили, что закладывается здание согласно техническому паспорту БТИ". Далее в тексте судебного акта говорится о том, что "согласно свидетельству о государственной регистрации ипотеки объектом зарегистрированного права является производственное здание с хозяйственными постройками". К сожалению, из текста Постановления окружного суда не ясно, были ли вообще зарегистрированы в ЕГРП права залогодателя (право собственности) на заложенный объект. По идее, если права не были зарегистрированы, то орган по регистрации прав должен был отказать в регистрации договора ипотеки. Однако из дела следует, что договор был зарегистрирован. Следовательно, указание суда на то, что объект был заложен "согласно техническому паспорту БТИ", не следует воспринимать как указание на возможность ипотеки незарегистрированных объектов. По всей видимости, речь идет о том, что (а) объект закладывается полностью и (б) в том виде, как он описан в Едином государственном реестре объектов капитального строительства (ЕГРОКС) и ЕГРП.

Иногда возникает вопрос: может ли быть передано в ипотеку имущество, на которое наложен арест? По этому вопросу имеется одно очень интересное судебное дело, рассмотренное ФАС ЗСО в Постановлении от 24 января 2006 г. N Ф04-9539/2005 (18589-А45-13).