Правовое регулирование купли-продажи земельных участков

Купля-продажа земельных участков является одной из наиболее распространенных сделок с землей и осуществляется по правилам гражданского законодательства с учетом особенностей, предусмотренных Земельным Кодексом (ст.37, 38 и др.), иными федеральными законами.

Порядок совершения договоров продажи недвижимости, к которым относятся договоры купли-продажи земельного участка, регулируется § 7 гл.30 ГК РФ. По договору продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пункт 5 ст.1 ЗК РФ закрепил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Содержание этого принципа, в частности, реализовано в ст.35 ЗК РФ.

Земельный кодекс РФ запрещает раздельное отчуждение зданий, строений и сооружений без одновременного отчуждения земельного участка и соответственно земельного участка без здания, строении и сооружении в тех случаях, когда земля и иная недвижимость на ней принадлежат одному и тому же лицу. Из правила есть два исключения. Возможно, отчуждение части здания или строения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью участка, без земельного участка. Можно также совершить сделку по отчуждению здания или строения без земли, если земельный участок изъят из оборота.

Отчуждение объекта недвижимости, если он находится на ограниченном в обороте земельном участке, возможно вместе земельным участком, когда федеральный закон допускает передачу его в частную собственность.

Когда здание или сооружение и земельный участок являются объектом права собственности одного и того же лица, последствием отчуждения доли в праве собственности на объект недвижимости является одновременное отчуждение доли и в праве собственности на земельный участок. В этом случае размер указанной доли в права собственности на землю пропорционален доле в праве собственности на объект недвижимости, находящийся на данном земельном участке.

Переход права собственности на земельный участок по договору к покупателю подлежит государственной регистрации. Порядок государственной регистрации предусмотрен Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Практический смысл и значение специальных правил, регулирующих договор продажи недвижимости, предопределены тем, что объекты недвижимости неотрывны от места их нахождения, а договоры их продажи могут совершаться в любом другом месте. Участникам имущественного оборота при заключении подобного рода сделок необходимо точно знать правовое положение приобретаемого конкретного объекта, в частности: не обременено ли данное имущество правами третьих лиц; является ли продавец здания, сооружения, иного объекта недвижимости собственником соответствующего земельного участка и т.п. Эта цель и достигается путем введения обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В чем состоит юридическое значение государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к покупателю? Покупатель становится собственником приобретенного земельного участка только после государственной регистрации. Это условие применяется и в тех случаях, когда стороны договора купли-продажи исполнили условия договора до государственной регистрации перехода права собственности, что не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.