Особенности заключения договора купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах

Информация о результатах аукциона публикуется организатором в течение трех дней со дня подписания протокола в тех же изданиях, в которых сообщается о проведении аукциона. Договор купли-продажи с собственником заключается на основе протокола без права изменений тех условий, которые отражены в его тексте.

Иначе решен вопрос о предпосылках договора купли-продажи в тех случаях, когда требуется предварительно освоить земельный участок и осуществить некоторые подготовительные работы для ведения жилищного строительства на землях, относящихся к государственной или муниципальной собственности. На наш взгляд, речь идет об установлении самостоятельного вещного права, близкого ранее известному отечественному законодательству под названием "право застройки". Новая статья ЗК РФ - статья 30.2. - предусматривает, что земельные участки могут также предоставляться "для их комплексного освоения в целях жилищного строительства". Комплексное освоение участка в данном случае включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с разрешенным использованием. Такие участки не продаются, а предоставляются лишь в аренду на аукционе. Только после выполнения требований, предусмотренных подп.6-8 п.3 ст.38.2., и выполнения указанных подготовительных работ арендатор получает исключительное право на приобретение данного участка в собственность или аренду. Иначе говоря, здесь введена ступенчатая процедура для заключения договора купли-продажи, поскольку при комплексном освоении первоначально земля может быть предоставлена только в аренду. Правда, необходимые действия на предварительном этапе (формирование участка, планировка и т.п.) может осуществить и само муниципальное образование, продавая для комплексного освоения уже готовый земельный участок.

Установлены также особенности порядка организации и проведения аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства. В целом эти правила совпадают с изложенными ранее нормами ст.38.1 ЗК РФ, но есть и некоторые отличия. Так, п.4 ст.38.2 установлено, что могут предъявляться дополнительные требования, связанные с комплексным освоением земельного участка; однако такие требования не должны приводить к дополнительным расходам победителя аукциона, помимо установленных законом. В соответствии с п.5 данной статьи участвующие в аукционе заявители представляют документы, содержащие предложения по планировке, межеванию и застройке территории. Предусмотрено также, что в извещении об аукционе заранее сообщается о способах обеспечения обязательств по комплексному освоению земельного участка и их объеме, которые требуются для участия в аукционе и т.д.

Особо следует сказать о возможности признать отдельные стадии (этапы) процесса предоставления земли для строительства самостоятельными предпосылками последующего заключения договора купли-продажи.

Поскольку нормы ст.31 ЗК РФ, регулирующие отношения по выбору земельного участка для строительства, подлежат применению только для случаев, когда участок может быть предоставлен в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта, у нас нет оснований считать сам выбор и сопряженные с ним процедуры самостоятельными предпосылками заключения договора купли-продажи. В том числе нельзя считать обязательной предпосылкой и информирование населения о предстоящем предоставлении земельных участков для строительства, информирование землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия или последующего выкупа определенного участка. Естественно, это противоречит здравому смыслу и потребностям общества, конкретных субъектов. Оценка ситуации не изменяется под влиянием оговорки законодателя о том, что информировать заинтересованных лиц (население и лиц, имеющих определенные права на сопряженные земельные участки) следует и тогда, когда в последующем участок может быть выкуплен. По существу имеет место глобальная ошибка, когда законодатель разделил два различных порядка предоставления земельных участков для строительства, то есть с предварительным согласованием места размещения объекта и без такового, адресовав нормы ст.31 только для первого случая. Ведь совершенно понятно, что если даже предоставляется участок без предварительного согласования, то, в конечном счете, он будет приобретателем или другими лицами осваиваться точно также, как и участок, выделяемый с предварительным согласованием места размещения объекта, точно также могут затрагиваться интересы населения и собственников (владельцев, пользователей) рядом расположенных земельных участков.