Особенности заключения договора купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах

Известно также, что вопросы размещения объектов в населенных пунктах урегулированы и Градостроительным кодексом. В нем имеются нормы, которые обязывают соответствующие органы обеспечить согласование размещения строительных объектов на различных стадиях составления проектов и самих генеральных планов поселений со значительным кругом заинтересованных лиц и организаций. В частности, в региональных и местных нормативах градостроительного проектирования должны содержаться минимальные расчетные показатели обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека (включая инвалидов), проекты и генеральные планы; проекты генеральных планов подлежат согласованию с органами местного самоуправления, установлена процедура согласования и снятия разногласий и т.п. (ст. 20, 24 и др.). Предусмотрено проведение публичных слушаний по проектам генеральных планов, их участники имеют право представлять свои предложения и замечания (ст.28).

Тем не менее, данные нормы, очевидно носящие административный характер, не дают основания считать согласование (либо сумму согласований) отдельный юридическим фактом в цепочке юридически значимых обстоятельств, позволяющих заключить договор купли-продажи. Представляется, для исправления положения было бы достаточным признать исполнение правил п.3 и 4 ст.31 ЗК РФ обязательным для всех случаев выделения земельных участков для строительства. Требуемого эффекта можно было бы добиться и без законодательных изменений, т.е. в результате соответствующего толкования норм ЗК РФ высшими судебными органами.

Нельзя признать относящимися к числу самостоятельных юридических фактов и большинство действий, указанных в ст.30 ЗК РФ (подготовка проекта границ участка, определение разрешенного землепользования, принятие решение о проведении торгов, публикация сообщения, проведение государственного кадастрового. учета и др.). Все эти многочисленные операции (действия), безусловно необходимые в техническом отношении, либо составляют элемент общего понятия "предоставление земельного участка", либо относятся к одному из видовоорганизационных предпосылок.

Что же касается проведения торгов, то они являются способом заключения договора и поэтому должны быть отнесены к элементам заключения самого договора купли-продажи. Не проведение торгов или проведение их ненадлежащим образом дают основание говорить об отсутствии самого договора, а не какого-либо иного юридического факта.

Статья 30 ЗК РФ, в том числе ее 7 пункт, позволяют допустить, что основанием заключения договора купли-продажи земельных участков из земель публичных образований могут быть или решение соответствующих органов или протокол о результатах торгов. Но такая трактовка не верна, поскольку решение компетентного органа о предоставлении земли имеется всегда. Только в случаях, когда проводятся торги, данное решение выносится предварительно как решение о проведении самих торгов и поэтому оно не содержит указания на конкретного правообладателя.