Правовые коллизии купли-продажи земельных участков и пути их решения

Обращает на себя внимание и еще один момент. Согласно абз.2 п.1 ст.35 Земельного кодекса при переходе права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком может определяться, как с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение, так и согласно сложившемуся порядку пользования земельным участком. Представляется, что и в абз.4 п.4 ст.35 Земельного кодекса должно быть включено дополнение, согласно которому при отчуждении права собственности на здание, сооружение, принадлежащее нескольким лицам, доля в праве собственности на земельный участок также может определяться не только в размере, пропорциональном доле в праве собственности на здание, но и в ином размере, согласно сложившемуся порядку использованияземельного участка.

Пунктом 5 ст.36 ЗК РФ предусмотрено, что для приобретения прав на земельных участок, на котором расположено здание, имеющее нескольких сособственников, эти лица должны обращаться "совместно". А если нет? Судебно-арбитражная практика жестко следует указанию ст.36 ЗК РФ о том, что таких случаях требуется заключение договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (поскольку порядок перехода в общую долевую собственность не установлен). Поэтому, если договор аренды земельного участка не подписан всеми сособственниками недвижимости (здания, помещений), то отказ в государственной регистрации договора аренды признается правомерным. При этом решения судов мотивируются тем, что никаких иных способов приобретения в собственность закон не называет. Однако прав К.И. Скловский, когда отмечает, что смысл связи ст.35 и 36 ЗК РФ заключается в указании на такие права сособственников недвижимости на едином земельном участке, которые предопределяют и аналогичные права на сам земельный участок (долю на праве собственности). Указанный автор также обращает внимание на то, что ст.36 ЗК РФ нельзя трактовать как ограничение для приобретения одним из сособственников здания доли в праве собственности на участок: если сам по себе участок не ограничен в обороте, то нельзя считать ограниченной в обороте и соответствующую долю в праве собственности. Он также полагает, что при возникновении права частной собственности на отдельные помещения в здании, принадлежащем, например, муниципалитету, нет оснований отказывать собственнику такого помещения в закреплении доли в праве общей собственности на соответствующий земельный участок - для отказа нет оснований ни по смыслу гражданско-правовых норм, регулирующих правоотношения общей собственности, ни по смыслу ст.36 ГК РФ.

Любопытное толкование по возможности разрешения данной проблемы дал Пленум Высшего Арбитражного Суда № 11 от 24 марта 2005 г. (п. 19) - если участок неделим, а помещения принадлежат разным лица на неодинаковых правах (праве собственности, праве хозяйственного ведения) договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как "нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц в соответствии с положениями п.3 ст.36 ЗК РФ".

В судебной практике сложилась вполне отчетливая позиция о том, что в соответствии с п.5 ст.36 ЗК РФ совместно не могут обращаться граждане, юридические лица и публичные образования, указанные в главе 5 ГК РФ - поскольку ЗК РФ "не предусматривает возможности образования общей долевой собственности" граждан, юридических лиц с публичными образованиями. Если хотя бы часть земли под недвижимостью находится на праве собственности государства, субъекта РФ или муниципальных образований, то частным лицам отказывается в приобретении доли в праве общей собственности.

В литературе ставится также вопрос о том, кто именно выбирает будущий правовой режим земельного участка: публичное образование - собственник земли или же соответствующий собственник строения? Мы полагаем, затруднений здесь не должно быть. Во-первых, потому, что текст и смысл ст.36 вполне однозначны - это именно право, то есть возможности на стороне собственника строения и всякое иное толкование искажает общую направленность данной нормы. Во-вторых, если допустить, что именно публичный собственник земли принимает решение о выкупе, то в чем же логика указания на альтернативность возможных оснований предоставления земли? В-третьих, легко представить, что в случае признания права выбора за собственником земли он будет стремиться не отдавать землю в частную собственность, предлагая лишь более выгодное для него право аренды. В - четвертых, совокупное прочтение всех норм законодательства о приватизации земли под недвижимостью однозначно позволяет усматривать в этих нормах общее дозволение на выкуп и выбор правового режима, с одной стороны, и, с другой, противостоящие ему исключения (п.3 ст.28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", п.2, 3 ст.15, п., 4, 5 ст.27 и др. ЗК РФ). В-пятых, складывающаяся судебная практика обоснованно исходит из того, что наличие каких-либо иных оснований текущего пользования земельным участком, в том числе наличие договора аренды, не препятствуют реализации права собственника строения на выкуп участка.