Классификация объектов недвижимости

Наиболее простым и традиционным примером самостоятельного статуса части здания является реальный раздел индивидуального жилого дома. Судебная практика давно признавала за такими частями объекта самостоятельный статус, аналогичный целому жилому дому. В то же время в последние годы в ряде регионов практика органов технической инвентаризации отказалась от выделения части жилого дома в качестве самостоятельного объекта недвижимости, рассматривая такую часть как квартиру, а дом в качестве многоквартирного. Однако если обратиться к новому Жилищному кодексу РФ, то он в ст. 16, наряду с жилым домом и квартирой, называет такой объект жилой недвижимости как часть жилого дома. В последнее время приобрело большое распространение строительство таун-хаусов - домов, в которых в каждое жилое помещение имеется отдельный вход, не сообщающийся с общими помещениями такого дома. При этом помещения в таком доме признаются квартирами, а сам дом многоквартирным, хотя они ничем не отличаются от помещений, которые получены в результате реального раздела ранее единого жилого дома. Не действующий ныне Федеральный закон «О товариществах собственников жилья», в п. 2 ст. 5 указывал, что часть здания может иметь самостоятельный статус, если она «размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел», и «при условии, что надстройка, реконструкция, перестройка, либо снос этой блок-секции не нарушает целостность других частей здания». Данная норма, хотя и утратила силу, но представляет собой хороший пример законодательного закрепления технических критериев для принятия решений в сфере недвижимого имущества. По нашему мнению, она могла бы быть положена в основу нормы, устанавливающей критерии для признания части здания самостоятельным объектом недвижимости, подлежащим отражению в разд. II ЕГРП. В частности, весьма распространенной является практика сдачи объектов в эксплуатацию очередями, когда одна из частей будущего единого здания начинает функционировать раньше других частей. Вполне очевидно, что при обращении за регистрацией права на эту часть здания право на нее должно быть зарегистрировано в разд. II ЕГРП. При дальнейшей достройке и желании зарегистрировать право на все здание у заявителя будет два варианта - либо зарегистрировать право на вторую часть здания как на самостоятельный объект недвижимости, либо обратиться за регистрацией прав на здание в целом с прекращением права на ранее зарегистрированную его часть.

Вторая проблема состоит в установлении возможности включения в разд. II ЕГРП объектов, состоящих из нескольких зданий и сооружений, так называемых комплексов зданий и сооружений. Действующее законодательство не позволяет положительно решить этот вопрос. Закону на сегодня известен только один имущественный комплекс, признаваемый в целом самостоятельным объектом недвижимости, - это предприятие как имущественный комплекс. До прекращения действия Закона «О товариществах собственников жилья» существовал и другой вид имущественного комплекса - кондоминиум,но с 1 марта 2005 г. такое понятие и такой объект недвижимости не существуют в нашем законодательстве. Только эти имущественные комплексы могли быть отражены в ЕГРП, при этом, как следует из Правил ведения ЕГРП, они подлежали отражению не в разд. II реестра, а в самостоятельных разделах, которые не охватываются схемой, изложенной в ст. 12 Закона о регистрации. В разд. II все равно подлежали отражению только отдельные объекты (здания и сооружения), входящие в эти комплексы. Вот почему, если некий комплекс состоит из отдельных зданий, учету должно подлежать каждое здание и право должно регистрироваться на каждый подлежащий учету объект. Разумеется, это не исключает рассмотрение собственником определенной совокупности объектов именно как комплекса зданий (например, монастырь, комплекс спортивных сооружений), однако с точки зрения закона, каждое здание в этом комплексе будет иметь самостоятельный статус.