Анализ зарубежного и российского опыта развития ТСЖ

Государства бывшего социалистического лагеря практически в одно время решали вопросы приватизации государственного многоквартирного жилищного фонда и реформирования административно-централизованной системы управления и обслуживания жилья. Необходимость реформирования системы управления связана с тем, что с изменением прав собственности изменился и объект управления: вместо жилищного фонда в целом объектом управления стало каждое приватизированное помещение и общее имущество в доме.

Сегодня, когда после приватизации прошло более десяти лет, можно уже оценить некоторые результаты и сделать выводы по поводу того, почему результаты реформирования системы управления жилищным фондом и вовлечения собственников квартир в принятие решений оказались настолько разными в разных странах.

Приватизация квартир на сегодня практически завершена в большинстве стран с переходной экономикой (Россия является явным исключением), но результаты реформирования системы управления многоквартирными домами и создания ТСЖ значительно различаются. (см. табл.2.1.1)

Таблица 2.1.1

Сравнительные данные по некоторым странам, 2007г.

Наглядно данные таблицы 1.3.1 отражены на рис. 1

Рис.1 Доля домов, переданных в управление ТСЖ по странам (в %)

Как видно из рис. 1, лидерами являются Венгрия и Узбекистан. В то же время, было бы не корректно судить о вовлеченности собственников квартир в процесс управления общим имуществом в многоквартирных домах только по показателям доли домов, переданных в управление ТСЖ, или по количеству созданных ТСЖ. Сами ТСЖ и практика их деятельности очень различны в разных странах, диапазон "качества ТСЖ" изменяется от самоуправляемых объединений, в которых именно собственники имущества принимают главные решения по его содержанию, до ТСЖ, созданных только "на бумаге" и работающих по принципу бывших государственных ЖЭКов.

В Венгрии и Словакии вопрос о способе управления домом в соответствии с законодательством должен был быть решен одновременно с приватизацией. В Венгрии создание ТСЖ было обязательным условием приватизации квартир. В Словакии нанимателю государственной (или муниципальной) квартиры, первому решившему приватизировать ее, было предоставлено право выбрать способ управления общим имуществом дома: создать ТСЖ (вместе с бывшим собственником дома) или заключить договор на управление с управляющей организацией (государственной или частной). Все, кто позже становились собственниками квартир, должны были присоединиться к выбранному способу управления.

Законодательство стран бывшего Советского Союза не связывало процесс приватизации квартир с необходимостью одновременного изменения системы управления и обслуживания. В законах о приватизации лишь упоминается возможность создания ТСЖ "для эксплуатации приватизированных квартир" (а не управления общим имуществом), а законы о ТСЖ появились спустя несколько лет. Поэтому в этих странах достаточно долго существовала (а кое-где и продолжает существовать) практически в неизменном виде централизованная система управления жилищным фондом и обслуживание домов силами муниципальных или государственных ЖЭКов (Россия, Таджикистан).

Основой для создания ТСЖ в большинстве стран является объект недвижимости - многоквартирный дом, т.е. собственники объединяются по имущественному принципу: у них есть общее имущество, которое они должны совместно содержать. В ряде стран в общее имущество собственников (в состав объекта недвижимости) включается земельный участок (только под домом как, например, в Словакии и Венгрии, или с прилегающей территорией - в России, Казахстане, Кыргызстане), а в других странах, где земля остается собственностью государства, земельный участок не в ходит в общее имущество, а передается в пользование собственникам или ТСЖ.