Актуальные проблемы, возникающие при неисполнении обязательств по договору ипотеки и пути их решения

Обращение взыскания на недвижимое имущество возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке. Внесудебный порядок (ст.55 Закона об ипотеке) допускается, если есть нотариально удостоверенное соглашение между залогодателем и залогодержателем, заключенное после возникновения основания для обращения взыскания на предмет ипотеки. Удовлетворение требований залогодержателя в названном порядке не допускается, если: для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа; предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс; предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения; предметом ипотеки выступают земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (когда такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в ипотеку в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры); предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества; предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке. В перечисленных случаях взыскание на заложенное имущество обращается по решению суда.

Статья 55 Закона об ипотеке предусматривает содержание соглашения о внесудебном порядке удовлетворения требований залогодержателя. В нем должны быть указаны: наименование и стоимость имущества; суммы, подлежащие уплате залогодержателю; способ реализации имущества либо условие о его приобретении; предшествующие и последующие ипотеки. Однако следует учитывать, что в соглашении не может быть условия о передаче заложенного имущества в собственность залогодержателя. Соглашение может быть признано недействительным по иску лица, права которого нарушены.

В одном из дел окружной суд пришел к выводу о том, что по своей природе соглашение об обращении взыскания на предмет залога представляет собой соглашение об отступном. А именно, 20.02.03 между Банком и Обществом заключен договор N 32/03 кредитной линии на предоставление Обществу кредитной линии с лимитом выдачи в сумме 2739000 долларов США для приобретения основных средств и недвижимости на срок до 02.03.06.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору стороны заключили договоры об ипотеке от 27.01.04 и 09.03.04. Нежилые помещения, находящиеся по адресу: г. Архангельск, ул. Приморская, д.2, не вошли в состав имущества, указанного в договорах об ипотеке.

Между Банком и Обществом 23.12.05 заключен договор об отступном N 32/03-о, предметом которого является прекращение неисполненного денежного обязательства Общества перед Банком на сумму 53153671 руб. по упомянутому кредитному договору.

Как следует из пунктов 2.2 и 2.3 договора об отступном, взамен исполнения денежного обязательства Общество предоставило Банку имущество, указанное в приложениях N 1 - 4 к договору, в состав которого вошли спорные нежилые помещения.

Банк и Общество обратились в Управление с заявлением о регистрации перехода к Банку права собственности на данные нежилые помещения.

Управление отказало в проведении государственной регистрации на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, указав на несоответствие договора об отступном требованиям пункта 1 статьи 55 Закона об ипотеке и статьи 349 ГК РФ, в соответствии с которыми удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения основания для обращения взыскания на предмет ипотеки. Управление указало на то, что договор об отступном заключен раньше, чем возникли основания для обращения взыскания на предмет ипотеки, и не удостоверен нотариально.