Актуальные проблемы, возникающие при неисполнении обязательств по договору ипотеки и пути их решения

Закон об ипотеке более подробно, чем ГК РФ, регулирует вопрос о распределении суммы, вырученной от реализации заложенного имущества. После покрытия за счет нее расходов, вызванных обращением взыскания на имущество, остальная часть распределяется между залогодержателем, предъявившим свои требования, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Распределение осуществляет орган, производящий исполнение судебных решений. Когда взыскание на заложенное имущество обращается во внесудебном порядке, данную функцию выполняет нотариус, удостоверивший соответствующее соглашение.

Таким образом, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор имеет право удовлетворить свои требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Ни ранее действовавшее, ни новое гражданское законодательство не предусматривает возможность передачи предмета ипотеки в собственность кредитору, поскольку смысл ипотеки состоит не только в том, чтобы обеспечить интересы кредитора-залогодержателя, но и в том, чтобы учесть интересы должника-залогодателя. Это достигается путем реализации (продажи) предмета залога для того, чтобы выручить за него максимально возможную сумму.

Ипотека как способ обеспечения обязательства в гражданском законодательстве Российской Федерации - сравнительно новый институт в постсоветской России, его теоретическое осмысление, законотворческая разработка, практическое применение до сих пор находится в стадии становления.

Согласно ст.5 Закона об ипотеке предметом ипотеки могут выступать: земельные участки; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты; здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей; объекты незавершенного строительства, а также имущественные права.

Порядок регистрации договора ипотеки регламентируют два Закона: Закон об ипотеке и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В Законе об ипотеке законодатель закрепил гл.4, регламентирующую основные положения государственной регистрации ипотеки. В Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" особенностям регистрации ипотеки посвящена лишь ст.29.

В настоящее время правоотношения в области ипотеки (залога недвижимости) регулируются Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и некоторыми другими законодательными актами Российской Федерации.

Значение ипотеки и, соответственно, регулирующего ее законодательства для экономики и гражданского права нашей страны, а также для хозяйствующих субъектов и отдельных граждан (вовлеченных в ипотечные правоотношения, в частности в жилищной сфере) весьма велико.

Полагаем, что, принимая во внимание особую значимость договора об ипотеке для гражданского оборота и необходимость максимальной определенности его условий, следует законодательно предписать квалифицированную простую письменную форму договора об ипотеке - его заключение посредством составления одного документа, подписываемого сторонами.

Кроме того, в целях обеспечения максимальной определенности условий сделки, предусмотренной абзацем первым п.1 ст.48 Закона об ипотеке, предлагаем изложить данный абзац в следующей редакции: "При передаче прав на закладную совершается путем составления одного документа, подписываемого сторонами, сделка в простой письменной форме".