Теоретико-правовые аспекты недвижимости, как объекта гражданского права

Таким образом, определяющее значение приобретают критерии установления той связи с землей, о которой говорится в определении недвижимости.

Как показывает практика, к сожалению, сегодня критериев, предлагаемых законодательством для отграничения недвижимых вещей от иных объектов, расположенных на земельных участках, бывает недостаточно. Прежде всего, это видно при разграничении объектов недвижимости и так называемых временных сооружений. Современные технологии, с одной стороны, позволяют без ущерба переносить с места на место здания, отнесение которых к недвижимости не должно вызывать сомнения, а с другой стороны, весьма широко распространились сборно-разборные объекты, которые в весьма короткие сроки могут быть разобраны и собраны в другом месте. При этом в виде таких сооружений существуют не только традиционные павильоны, гаражи, навесы, но и внушительные по размеру торговые и производственные комплексы. С учетом этих обстоятельств очевидно, что критерий невозможности перемещения без несоразмерного ущерба назначению становится для объекта недостаточно конкретным, а применение его достаточно произвольным. Изучение практики регистрации прав на недвижимость показало, что разными учреждениями технической инвентаризации одинаковые объекты в одних случаях признаются недвижимостью, а в других нет.

Между тем эта проблема абсолютно не является новой. Еще Г.Ф. Шершеневич писал: «Само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землей не может быть решен принципиально с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности . Несомненно, строительная техника, позволяющая перемещать многоэтажные дома, способна еще более затруднить и без того не особенно твердое отличие движимости от недвижимости». Такое положение приводит к мысли о том, что необходимо искать дополнительные критерии для конкретизации признака неразрывной связи с землей, либо вообще иные критерии для отнесения объекта к недвижимости.

Эти поиски породили научную дискуссию о критериях отнесения имущества к недвижимому. В этой дискуссии позиции авторов разделились на две группы. Одни ученые, полагая бесперспективным использование критерия связи с землей, предлагали различные юридические критерии отнесения имущества к недвижимому, другие же считают, что недвижимость - это объективно существующее явление, а задача закона - выявить и максимально четко определить те признаки, по которым можно отнести вещи к недвижимым.

Сторонниками первой позиции предлагались различные критерии недвижимости. При этом одним из таких критериев назывался факт государственной регистрации права на объект. В наиболее завершенном виде данная позиция выражена Е.А. Сухановым, который пишет: "Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает лишь с момента его государственной регистрации. Данное правило распространяется не только на первоначальные, но и на производные способы приобретения права собственности на недвижимое имущество, ибо отражает особый юридический режим таких объектов. До момента государственной регистрации такие вновь создаваемые объекты не приобретают статус недвижимости, следовательно, «рассматриваются законом как движимости». Сходной позиции придерживается О.М. Козырь, которая указывает, что недвижимостью является такое имущество, «на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация». Н.В. Диаковская пишет: «анализ ст. 130 ГК РФ позволяет утверждать, что понятие «недвижимое имущество» является юридическим, а не фактическим. Недвижимостью в гражданском праве признается не любое имущество, отвечающее признаку связанности с землей, а то, которое обладая таким признаком, может быть объектом гражданских прав. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация».