Особенности заключения договора купли-продажи земельных участков, на которых расположены здания и другие объекты

Земельный участок обладает естественным свойством всякой территории иметь на себе другие объекты. Вопрос о том, что именно приобретается при покупке земли, стоял и перед юристами в древности. Не сразу родилась идея о том, что одновременно с земельным участком продаются и некоторые сопровождающие его вещи. При продаже земельного участка за ним следовали только те объекты, которые были естественным образом, связаны с землей, раб, например, мог быть продан с участком только при прямом указании на это в акте продажи, посадки и вспомогательные (служебные) постройки следовали за участком, относительно самостоятельных зданий вопрос был спорным - все зависело от того, как описывался в тексте договора объект продажи.

Частные правила накапливались и постепенно суммировались, кристаллизуясь в нормы; к концу империи возобладало, видимо, универсальное правило Помпония: "Когда производится отчуждение, то мы переносим на другое лицо собственность во всем относящимся к ней, что существовало бы, если бы вещь оставалась у нас".

Обращаясь к действующим правилам, обратим внимание на ранее отмеченное обстоятельство: одни из объектов на участке (камни, растительность, экземпляры фауны и т.п.) составляют принадлежности самого участка и юридическая конструкция "главная вещь - принадлежность" освобождает от размышлений о их судьбе при продаже участка.

Другие объекты могут выступать как самостоятельные в нескольких значениях. Так, правовой режим фруктового сада (или, скажем, лесопосадки) и участка под ним характеризуется существованием каждого из них в определенной зависимости друг от друга, что дает основание рассматривать их вместе как сложную вещь.

При отсутствии критерия образования единого целого, предполагающего использование таких объектов по общему назначению, перед нами иной случай самостоятельности. Например, если на участке расположено здание, то говорить о составлении ими сложной вещи можно только в том случае, если данный участок не превышает размеров, необходимых для использования здания; остальная площадь этого же земельного участка, конечно же, может эксплуатироваться в режиме, никак не связанном с постройкой.

По сложившейся судебно-арбитражной практике к таким объектам относят и водозаборные скважины.

В числе основных идей, питавших законодателя при регулировании отношений по поводу земли, ранее мы выделяли тезис о следовании за земельным участком всего на нем находящегося, в том же составе, в котором эти объекты принадлежали собственнику-продавцу.

В принципе этот же тезис реализован и в Земельном кодексе в п.5 ст., где закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов; все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Это же положение установлено и в п.4 ст.35 ЗК РФ, предусматривающем, что отчуждение здания или иного сооружения, находящегося на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, если здание находится на земельном участке, изъятом из оборота, или если часть здания не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка. Правда, это правило соблюдается не во всех нормах Земельного кодекса. Так, в соответствии с п.1 ст.35, п.1 ст.36 Земельного кодекса, наоборот, судьба земельного участка определяется судьбой сооружений, находящихся на нем.

По почти общей оценке правоведов, ГК РФ опирается на противоположный подход.

Статья 553 ГК РФ устанавливает, что, если при продаже земельного участка находящаяся на нем недвижимость остается в собственности у продавца, условия пользования продавцом частью земельного участка, занятой недвижимостью, определяются договором купли - продажи. Если договор не содержит таких условий, продавец получает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее пользования.

Если же объектом купли-продажи является именно недвижимость, расположенная на земельном участке, то согласно ст.552 ГК РФ покупатель этой недвижимости получает права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Природа этих прав зависит от прав продавца на земельный участок, на котором расположена недвижимость. Если продавец недвижимости является собственником земельного участка, то права на участок, которые переходят покупателю, должны быть определены в договоре, в противном случае покупателю переходит право собственности на часть земельного участка, занятую недвижимостью и необходимую для ее использования. Если продавец не является собственником земельного участка, покупатель получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Ясно, что такие правила не учитывают многих факторов, в том числе и возможность предоставления покупателю земли вне самого строения.