Право и закон » Договор купли-продажи земель в Российской Федерации » Особенности заключения договора купли-продажи земельных участков, на которых расположены здания и другие объекты

Особенности заключения договора купли-продажи земельных участков, на которых расположены здания и другие объекты

Страница 2

Таким образом, ГК РФ не рассматривает здание и земельный участок, на котором оно находится, как единый объект, который должен выступать в имущественном обороте нераздельно.

Общими нормами, определяющими порядок получения в собственность земельных участков, если на них расположены объекты недвижимости, являются п.3. ст.35 ЗК РФ, п.1 ст.36 ЗК РФ, а также названные ранее нормы ГК РФ.

Таким образом, следует различать случаи, когда участок под здание (сооружение) находится на праве частной собственности и предоставляется гражданином (юридическим лицом), и, с другой стороны, когда приобретено здание, находящееся на земельном участке из государственных или муниципальных земель. В первом случае действуют универсальные нормы для всяких случаев перехода прав на земельный участок, а в последнем случае надо учитывать правила ст.36 ЗК РФ.

Право собственника строения выкупить находящийся под ним земельный участок в значительной степени связано с процессом приватизации. Приватизация есть специальный порядок отчуждения государственного (муниципального) имущества гражданам и юридическим лицам, в соответствии со ст.217 ГК РФ общие нормы о приобретении и прекращении права собственности здесь применяются лишь субсидиарно. С приватизацией продажа земельных участков связана двояким образом.

Во - первых, по смыслу норм о приватизации всякое отчуждение государственного или муниципального имущества уже есть приватизация. Во-вторых, исторически случилось так, что основная масса приватизированных организаций, получив производственные фонды, здания, не получила при этом и землю. Выкуп ее производится только сейчас.

Еще в соответствии с Указом Президента РФ от 14 июня 1992 г. № 631 было предусмотрено, что приватизация предприятий должна производиться с правом выкупа соответствующего земельного участка по нормативной цене. Новый Земельный кодекс РФ в ряде статей закрепил в принципе то же самое положение. Несколько иначе решен вопрос о приобретении земельных участков в собственность для тех юридических лиц, которые имели их на праве постоянного (бессрочного) пользования; до 1января 2006 г. они должны принять решение о том, будут ли они приобретать участок в собственность или же сохранят его за собою на праве аренды. Что же касается размера платы, то он определяется по минимальной ставке земельного налога, умноженной на коэффициент от 3 до 30.

Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ № 11 от 24 марта 2005 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при этом не имеет значение цель, для которой когда-то предоставлялся земельный участок.

Надо заметить, что в настоящее время порядок вынесения решений о предоставлении земельных участков в рамках приватизации и за ее пределами фактически совпадают. Исключение, видимо, составляют два момента. Во-первых, отличие может иметь цена выкупа (при получении земли в порядке "деприватизации" торги в принципе не используются). И, во-вторых, есть отличия в органах, принимающих соответствующее решение.

Теперь проанализируем возможность и необходимость строгого разграничения двух ситуаций: "покупки участка с недвижимостью" и "покупки недвижимости на участке".

Ситуация "продажа участка с недвижимостью". Общие правила для данной ситуации состоят в следующем. Покупатель земельного участка с недвижимостью может не продавать недвижимость (ст.553 ГК), но в таком случае за собственником недвижимости (продавцом участка) сохраняется право пользования той частью земельного участка, которая требуется для использования недвижимости. Сохраняющееся в таком случае за собственником здания право пользования могут быть различными (например, это может быть аренда), но законодатель урегулировал только один случай: если стороны не решили этот вопрос в соглашении, то продавец сохраняет за собою лишь сервитут в соответствующей части.

После покупки участка покупатель не вправе ставить вопрос о принудительном изменении условий обладания участком.

Вероятно, перед нами тот случай, когда не должна применяться норма ст.554 ГК РФ, требующая определенности в том, какие именно права предоставляются покупателю.

Поскольку п.4 ст.35 ЗК РФ требует не отчуждать земельный участок без находящихся на нем зданий (сооружений), а слово "отчуждение" в земельном законодательстве понимается более чем широко, то встает вопрос о том, можно ли продать земельный участок без соответствующей части строения, если остающийся участок оказывается меньше минимального размера.

Страницы: 1 2 3 4 5

Смотрите также:

Административная ответственность за правонарушения, предусмотренные ч.4 ст.15.25 КоАП РФ
Частью 4 ст.15.25 КоАП РФ установлена ответственность за невыполнение резидентом в установленный срок обязанности по получению на свои банковские счета в уполномоченных банках иностранной валюты или валюты Российской Федерации, причитающихся за переданные нерезидентам товары, выполненные для нерези ...

Установление консульских отношений
Государства устанавливают консульские отношения на основе взаимного согласия. Установление дипломатических отношений означает и согласие на установление консульских отношений, если не оговорено иное. Консульские отношения могут устанавливаться и поддерживаться и при отсутствии дипломатических отнош ...

Эволюция и классификация функций государства
Проблема классификации функций государства осложняется тем, что у различных исторических типов и видов государств функции существенно различаются. И все же между ними сохраняется определенная историческая преемственность. Поэтому их можно классифицировать по некоторым общим для государств признакам ...

Формы современного государства

Формы современного государства

Любое государство, помимо его сущности и социального назначения, характеризуется также некоторыми внешними признаками. Совокупность его внешних характеристик, определяющих порядок формирования и осуществления государственной власти, административно-территориальное устройство, и составляет форму государства (или форму организации государственной власти).

Категории

Copyright © 2022 - All Rights Reserved - www.rcsol.ru