Анализ судебной практики по вопросам купли-продажи земельных участков

Вряд ли правильно в таком случае требовать от собственника недвижимости оформления дополнительной площади в аренду. А если эта территория уже предоставлена кому-либо, например, продана другому собственнику сопряженного строения? Возможно, здесь следует просто потребовать изменения соответствующего договора с сопряженным собственником, поскольку произошла явная техническая ошибка, а также определить новую и правильную конфигурацию участков.

Однако, в каком объеме допускается выкупать участок в порядке приватизации - только площадь, находящуюся только под зданием (сооружением), или же весь фактически занимаемый участок (обычно фактическая площадь превышает нормы, требуемые для эксплуатации здания). По мнению ряда исследователей, судебная практика характеризуется неустойчивостью: в одних случаях признается право на выкуп фактически занимаемой площади, в других в выкупе отказывается в связи с тем, что площадь строений меньше площади фактически используемой земли. Мы полагаем, что в основу решения должны быть положены следующие соображения. Установление легитимного владения, независимо от его конкретной правовой формы, создает презумпцию общего дозволения по обладанию участком. Подлежит проверке факт отсутствия ограничений для приватизации (ст.28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества") и ограничений, предусмотренных п.4 и 5 ст.27 ЗК РФ. Земельный участок с учетом производственной технологии фактически используется в полном объеме (на практике для производства требуется не только само здание). И если указанные обстоятельства установлены, нет препятствий для предоставления земельного участка в том объеме, который занят заявителем на том или ином основании.

Судебная практика исходит из того, что основанием для признания торгов недействительными может служить не всякое формальное нарушение, а лишь имеющее существенный характер и находящееся в причинной связи с ущемлением прав и законных интересов истца. Если нарушения были связаны с порядком приема и оформления заявок, опубликованием извещения о проведении торгов, формирования границ земельного участка, формы торгов, но не повлекли такого нарушения прав и законных интересов, когда бы истец не был допущен к участию в торгах, либо непосредственно был исключен из числа участников торгов, либо незаконно не был признан победителем, то в удовлетворении исковых требований о признании торгов недействительными суд обычно отказывае.

С другой стороны, если нарушаются существенные и императивные условия проведения торгов, торги должны признаваться недействительными. При этом могут быть оспорены не только торги, но и соответствующее решение о их проведении. При рассмотрении спора между ООО, с одной стороны, и Администрацией г. Кинеля Самарской области, ОАО "Самаранефтепродукт", с другой, было установлено, что распоряжением Администрации на торги был выставлен земельный участок, который находился в аренде, на участке на легальном основании проведены значительные строительные работы и т.д. Однако ни в распоряжении о проведении торгов, ни в информационном сообщении о них не указывалось о наличии обременений участка и его фактическом статусе, что противоречило нормам проведения торгов, действовавшим в том период. Все судебные инстанции, рассматривавшие данный спор, признали, что такое распоряжение должно быть признано недействительным.

Анализ судебно-арбитражной практики свидетельствует, что при выкупе земли споры возникают чаще всего относительно цены. В этой связи считаем уместным, привести следующие выводы из обобщения этой практики.