Принципы организации кадастрового учета земельного фонда

Земельные ресурсы представляют собой составную часть ресурсного потенциала, в который также входят природно-климатические особенности, социально-экономический, инфраструктурный, человеческий, экологический потенциалы. Правовой статус земельного участка обосновывает целевое назначение, форму законного владения и эксплуатации. статусные характеристики земельного участка включают: право собственности на земельный участок, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды земельного участка.

Субъект управления, объект управления, метод и механизм управления являются структурными звеньями в системе управления земельным ресурсами. Государственные и муниципальные органы власти, а также общественные институты, в части их полномочий по регулированию земельного рынка, оказывают прямое и косвенное воздействие на объект управления. Земельные ресурсы, с точки зрения их социально-экономического и политико-правового потенциала выступают в качестве объекта управления. Вся совокупность форм и методов, используемых субъектами управления для регулирования объекта управления, является механизмом управления.

Рассматривая предоставление земельных участков под строительство следует отметить, что данный процесс регулируется земельным законодательством, тем самым является субинститутом земельного права. Основная цель правового регулирования процесса предоставление земли направлена на рационализацию мер использования земельного ресурса, при соблюдении прав всех участников процесса.

Сама процедура предоставления земельных участков может быть разделена на две составляющие: предоставление права пользования и оформления этого права. Первая стадия процесса регулируется земельно-правовыми нормами, направленными на создание административного акта в интересах государства с использованием императивного метода. Вторая стадия процесса использует диспозитивный метод и находится пространстве гражданско-правового регулирования. На втором этапе реализуются полномочия государства, как собственника. Таким образом, предоставление участков под строительство является частью распорядительной функции государства, регулируемой номами земельного и гражданского права, а также осуществляемой в рамках земельной политики муниципальных образований.

Рассматривая нюансы правового регулирования процедуры предоставления земельных участков под строительство, нельзя не отметить дополнительные инструменты, позволяющие осуществлять контроль за соблюдением природоохранных мер. В документах территориального планирования и градостроительного зонирования, находящихся во введении органов муниципального управления, содержатся нормы, которые регламентируют планирование территорий. Данный вопрос находится в области воздействия Федерального закона "Об экологической экспертизе", положения об обязательности проведения государственной экологической экспертизы документов территориального планирования и градостроительного зонирования в части соблюдения экологических требований. Следует отметить, что нормы Градостроительного Кодекса не содержат директивных норм направленных на приостановление процесса застройки, при отсутствии согласования, либо отрицательного заключения государственной экспертизы. Данный вопрос должен быть критериально регламентирован в законодательных нормах, в целях предотвращения нарушений прав граждан.

Рассматривая установленные законодательством формы осуществления торгов на предоставление земельных участков для строительства наблюдается заметное превалирование аукционов над конкурсами. Назначенные для жилищного строительства, а также для строительства, осуществляемого за счет бюджетных ассигнований и на основании заключенного договора о развитии застроенной территории, земельные участки, предоставляются только на аукционах. Основным негативным фактором данного процесса, является его коррупционность. При проведении аукционов все ограничения для участников снимаются, что также является основанием для проявления коррупционных мотивов. Обеспечить соотношение ценового и качественного критерия при проведении аукционов необходимо законодательно.

Признание судом результатов торгов недействительными повлечет за собой недействительность договора. Иск о признании торгов недействительными может подать заинтересованное лицо, а основанием будет служить нарушение правил, установленных законом.

Так как участие в торгах лиц, заинтересованных в отсутствии состязательности при их проведении, не соответствует природе конкурентной процедуры, необходимо тщательно проработать вопрос "незаинтересованности" в конкуренции участников торгов.

Учитывая отсутствие в действующем законодательстве достаточных оснований признавать торги несостоявшимися, выделяются две проблемы: в торгах принимают участие взаимосвязанные лица, либо лица, взаимосвязанные с их организатором или заказчиком, в связи с чем следует законодательно приписать критерии недопущения к участию аффилированных и взаимосвязанных лиц, в том числе имеющих близкое родство.