Принципы организации кадастрового учета земельного фонда

Правовое регулирование правоотношений, возникающих при принудительном изъятии земельных участков у граждан для государственных и муниципальных нужд осуществляется в рамках не только гражданского законодательства, но и земельного, градостроительного и жилищного. Отсутствие механизма согласования применяемых правовых норм гражданского и специального законодательства в ряде случаев приводит к появлению значительного количества юридических коллизий, порождающих нарушение имущественных прав граждан. Анализ законотворчества за последние 10 лет свидетельствует о том, что отдельные изменения правовых норм гражданского и отраслевого законодательства, регулирующих изъятие земельных участков, не носят системного характера. Более того, в ряде случаев такие изменения порождают новые правовые коллизии, что затрудняет применение новых норм в правоприменительной практике.

В отсутствии четкого федерального регулирования принудительного изъятия земельных участков в последние годы сложилась практика принятия самостоятельных региональных правовых актов в этой области, в большинстве которых уже заложена потенциальная опасность нарушения имущественных прав граждан при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Поскольку изъятие земельных участков у граждан в последнее время приобретает системный характер и в некоторых случаях осуществляется в массовом порядке на конкретных компактных территориях (например, в Сочи и Владивостоке, в городах федерального значения - Москве и Санкт-Петербурге), защита прав граждан при принудительном изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд приобретает огромное значение.

Сферу правового регулирования принудительного прекращения права собственности можно отнести к числу наименее разработанных в правовой науке. Внимание большинства правоведов сосредоточено на правовом регулировании изъятия земельных участков, а не на проблемах, связанных с защитой нарушенных прав граждан при изъятии земельных участков.

Анализируя нормы законодательства о распределении полномочий органов власти в части распоряжения публичными землями, можно сделать вывод о том, что в настоящее время существует три вида правовых режимов публичных земельных участков: земельные участки, зарегистрированные за соответствующим публичным образованием (права собственника, в том числе распоряжение, осуществляет соответственно публичное образование-собственник); земельные участки, отнесенные по соответствующим критериям к тому или иному публичному собственнику, но не прошедшие установленный процесс государственной регистрации (их правовое положение спорно); земельные участки, не подпадающие под критерии, установленные Федеральным законом РФ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и находящиеся в государственной собственности (ими распоряжаются муниципальные районы или городские округа).

На основании изложенного при предоставлении земельных участков для строительства, подлежащих второму виду правового режима, может возникнуть вопрос об органе власти, уполномоченном на осуществление правомочия по распоряжению данными участками. На наш взгляд, в данном случае земельным участком может распоряжаться только тот орган, который будет осуществлять полномочия собственника, оформив права соответственно законодательно установленному критерию. Распоряжение будет осуществляться только после государственной регистрации права собственности. До этого момента распоряжение данным участком должно быть запрещено. Однако, действующее законодательство допускает возможность распоряжения такими участками органами местного самоуправления.

С момента приватизации земель сельскохозяйственного назначения путем наделения определенных категорий граждан земельными паями и по настоящий момент правовое регулирование отношений по пользованию, владению и распоряжению земельными участками данной категории (долями в праве общей собственности на них) претерпевает постоянные изменения. Изменения в данной области внесены Федеральным законом от 29.12.2010 N 435-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения" (дата вступления в силу - 01.07.2011 года).

Изложим основные из них:

1) Изменен порядок принудительного изъятия и прекращения прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения (ст.6 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 29.12.2010)"Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее по тексту - Федеральный закон)). Механизм дополнен и конкретизирован, что, как видится, делает его реально применимым на практике.